Como se sabe, en el mes de diciembre de 2023, el Poder Ejecutivo Nacional dictó el decreto de necesidad y urgencia (DNU) Nº70 que, entre otros tantos temas, introdujo cambios radicales en el contrato de locación.

No ingresaré al tratamiento de los fundamentos que el P.E.N. refirió para su sanción, sino que me detendré en algunos de las modificaciones más rutilantes que deparó en el sector inmobiliario, en general, y en el mundo de los alquileres, en particular.

Históricamente el plazo mínimo que fijaban los distintos ordenamientos jurídicos que rigieron el contrato de locación, fue considerado de orden público, lo que implicaba que las partes no podían, bajo el manto de la autonomía de la voluntad, apartarse de ese piso mínimo.

Esa imperatividad del plazo quedaba exteriorizada en el hecho de que las partes del contrato podían pactar, en la medida de sus intereses, por encima de él (más prolongado que el plazo mínimo legal), pero nunca por debajo de ese patrón (salvo excepciones que no guardan relación con la locación habitacional).

La razón de esa calidad se hallaba en la búsqueda de proteger a la parte locataria para que no se viera acorralada frente a plazos breves y evitarle así continuas mudanzas al estilo de familia circense.

Si bien la tradición jurídica de nuestro país convalidó ese orden público del plazo mínimo de la locación para vivienda (fuese 2 años o bien 3 años como se postuló últimamente), hoy la realidad cambió.

De la mano del DNU 70/2023, se modificó el art. 1198 de nuestro Código Civil y Comercial de la Nación, estableciéndose entonces que “el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido”.

La decisión importa, como anticipaba, un cambio cardinal en la interpretación de la naturaleza del plazo.

Ahora rige en todo su esplendor la libertad contractual, o autonomía de la voluntad (art. 958 CCCN), considerando que tanto la parte locadora como la locataria se encuentran en una misma paridad; escenario en el que cada lector/a sacará sus propias conclusiones.

Esa autonomía echó por tierra la tradición que nuestro derecho venía observando en este punto tan neurálgico.

A la par de esta novedad, incorporo otra más que, a mi modo de ver, resulta de capital importancia: la moneda de pago.

De modo similar a lo que acontecía con la visión del plazo que se tenía históricamente, en materia de locación el precio demandaba ser cubierto con moneda de curso legal y forzoso, categoría que, entre nosotros, sólo alcanza la moneda nacional (peso).

Con arreglo a las aspiraciones perseguidas por el P.E.N. en su política económica, monetaria y cambiaria, se modificó -a través del DNU- esta situación, permitiendo que las partes del contrato de locación pueda definir la moneda de cumplimiento, optando -si así lo desearan- por asignar al pago del canon locativo moneda extranjera.

Contexto que surge de la nueva versión del art. 1199 CCCN (por impacto del DNU), quedando redactado del siguiente modo: “Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato”.

Y ya que me referí a este último artículo, cierro estas consideraciones señalando que allí también se incorpora una novedad que se vincula con la tan ansiada y esperada actualización del precio del alquiler que reclamaban desde un sector.

Concretamente, a partir del DNU, las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres, lo que implica una vez más elevar la bandera de la autonomía de la voluntad, en el entendimiento que aquéllas son libres para formular el acuerdo que más les plazca.

Libertad que indudablemente debe ser observada y auditada constantemente para detectar si las partes se mantienen en pie de igualdad.

Porque libertad contractual es concebida a partir del aseguramiento de la igualdad en el poder negocial de las partes.

Pues bien, de acuerdo con el art. 1199 CCCN, en su texto actualmente vigente, las partes pueden convenir en la forma de actualizar el canon, permitiendo que recurran a cualquier índice, sea público o privado, siempre que haya sido expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres.

A falta de consenso, la norma fija supletoriamente que se utilice un índice oficial de características similares al que publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.

A modo de conclusión, el DNU 70/2023 transformó de modo significativo algunas de las figuras basales del contrato de locación.

Los fundamentos están expuestos.

Lo único que falta es que las voces del mercado inmobiliario y las de quienes demandan un inmueble con fines habitacionales, digan su veredicto acerca de la bondad o no de los cambios.